住宅ローンの「事前審査」とは? 【やりすぎは禁物!?】

住宅ローン

住宅ローンの事前審査

家を建てる、買うときに必要なことは、資金の調達と物件探しの2つです。

家を建てよう、あるいは購入しようと思って不動産会社にやってくる方のほとんどは、初めての経験です。住宅ローンを組むことも初めてですから、たくさんの疑問や不安を抱えています。

住宅ローンのスタートは「事前審査」からです。

事前審査は、自分が住宅ローンを受けられるのか、融資額はどのくらいまで可能なのかを、簡便に銀行に審査してもらうものです。銀行も当然ですが無料で行ってくれます。これは必ず行わなければならないものではありません。とんとん拍子に契約が決まった場合など、いきなり申し込んで本審査ということもよくあるケースです。事前審査で最も重要なのが、第一に「住宅ローンを借りられるかどうか」です。俗にいう「ブラックリスト」に載ってしまっていると、そもそも借りることができません。ブラックリストというと少し俗っぽいですが、これは個人の信用情報です。

次に、何%くらいの金利で借りられるのか、金利の優遇は受けられるのか、といった条件面です。銀行側からは、たとえば車のローンがある場合に、「これをすべて返済してから住宅ローンを組んでもらえるのであれば、このくらいの金利でもいいですよ…・:」というような話も出てきます。融資金額とその金利が具体的にわかるので、これは資金計画を考えるうえでも重要になります。事前審査は個人が銀行に依頼するものですが、一般的には不動産業者の担当者を通じて行います。担当者が銀行の「事前審査の申込書」を持ってきてくれるので、そこに必要事項を記入して担当者に提出します。担当者はそれを銀行に渡すわけです。

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事前審査は、「人」の審査がメインですが、購入しようとする物件の担保能力を審査することも可能です。その場合に必要な謄本、公図、測量図、販売図面などの資料も業者の担当者が集め、銀行に提出します。その結果についても、担当者から説明を受けます。銀行とのやり取りは原則として業者の担当者を通して行われるわけです。場合によっては個人が銀行と折衝することもできますが、銀行側も個人の直接持ち込み案件をやりたくないのが実情です。銀行は「住宅ローンセンタJ」というような、不動産業者を窓口にする全体のシステムをつくっています。住宅ローンに不慣れな個人よりも、住宅ローンに慣れている不動産業者からの案件を効率的にこなしていきたいというのが銀行の本音です。個人が窓口で依頼しても結局デメリットばかりで、メリットはまずありません。すべて不動産業者、あるいはハウスメーカーに任せましょう。

事前審査のやりすぎは禁物

事前審査によって、自分の金銭的な信用が客観的にどの程度であるかがわかります。信用があれば、銀行は貸せば必ず返してもらえる相手として認識し、利子をきちんと払ってくれるお客さんとして優遇してくれます。しかし、返してくれないこともありうると判断されてしまった場合には、当然ですがリスクも高くなるわけですから金利も高くなるわけです。
銀行は信用できる良いお客さんにはどんどん融資したいと考えていますから、金利引下げ競争で一人でもお客さんを集めたいと考えています。ですから、ある銀行に事前審査を依頼して、自分がどのくらい信用されているのか、つまりどのくらい金利を下げてくれるのかがわかると、「こっちの銀行ではどうなんだろう」と、ばかの銀行からも事前審査を取ってみようと考えるかもしれません。相見積もりを取る感覚です。

たしかに事前審査は、複数の銀行で受けることができます。しかしできれば一つに絞ったほうが良いでしょう。それは、たくさんの事前審査を取っている人は、そのことで信用レベルを下げてしまうことにもなるからです。事前審査で最も重要視されるのが、「この人に貸せるのか、貸せないのか」です。それはその人の個人信用情報、いわゆる「個信」と呼ばれるもので判断されます。個信とは、たとえばクレジットーカードでどのような支払をしていたかとか、返済の延滞はないかといったようなことです。そうした個信を調べるときに。金融機関に依頼した事前審査の履歴についてもわかってしまいます。携帯電話の割賦払いの延滞も注意が必要です。

事前審査の照会多数は高金利

「どの銀行がいちばん金利を優遇してくれるか」という気持ちでたくさんの事前審査を行ったとしても、その動機までは伝わりません。銀行の保証会社としては当然、「この人はなんらかの問題があって、他の銀行ではなかなか通らないから複数の審査を受けているのではないか」という疑いを持ちます。実際に、たくさんの事前審査をしているお客さんに対して、「照会多数」という評価を下して金利を高くしたり、融資限度額を下げたりする銀行があります。それがたとえまったくの誤解であったとしても、いったんそのように評価されてしまったら、口でどう説明しても覆ることはまれです。

このあたりのことがわかっていない不動産業者、あるいはハウスメーカーだと、お客さんが求めるまま、いくらでも事前審査を出してしまうことがあります。それで信用を落とし、住宅ローンが借りにくくなるのです。審査の際に照会する個人信用情報は、どの銀行でも同じです。どこかで一つ通っていれば、まずどこでも通るわけですから、事前審査はむやみに取ることには注意が必要です。

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