住宅ローンは金利や返済期間、返済方法などによって月々の返済額だけでなく、総返済額も大きく異なってきます。それぞれの特徴をしっかりと理解し適切なものを選ぶようにしましょう。
住宅ローンの金利は、長期間にわたって低利に越したことはありませんが、一般的に固定金利の期間が長いほど、利率が高く設定されています。変動金利のほうが低い場合は、その時点ではとても有利ですが、金利政策や国際金融情勢の変化などにより、短期問に利率が大きく上昇する可能性があります。したがって、低金利が長く続いた今は、将来を考え、多少高くても長期の固定金利を選択したほうが賢明でしょう。とはいえ、ここ20年間は変動金利は下がりっぱなしです。すなわち、ここ20年間で固定金利を選んだ方は、大損をこいているということです。
「変動金利は危ない？」はウソ！！
住宅ローンには、金利の設定によって、いくつかのタイプがあります。
短期プライムレートの変動に応じて次の半年間の金利が変化する「変動金利型」と、長期金利に依存して金融機関が設定した金利で全期間を固定する「固定金利型」の2種類です。また、この両者を組み合わせたもので、変動金利に最初の２年、５年、あるいは10年は固定金利、といった固定期間特約付変動金利というタイプも選ぶことができます。
変動型か固定型かどちらがトクか、非常に悩ましい問題かもしれません。テレビ番組やウェブ上の記事等でも、なんちゃってFPなどの専門家が住宅ローンについて話をしているのをよく目にします。そんななかで半ば常識のように語られているのが、
「変動金利は、いつ金利が上がるかわからないから危険だ！！」
「現在のように低金利が続いているときは低金利で固定したほうがいい！！」
という話です。
ところがこれは当たり障りのない決まりきった答えで、必ずしも正しくありません。変動金利型の真のリスクはそこまで強調するほどのものではなく、むしろメリットのほうが大きいというのが現時点での実態です。変動金利型の不安ばかりが錙られて多くの人に誤解を生んでいる可能性があるので、これも注意しなければいけない「常識のウソ」なのです。
少子高齢化、不安定な政治、新興国の台頭、新卒の就職率が６割に満たないようないまの日本の不況、経済情勢というのは、今後そう簡単に劇的に良くなるとは考えにくい、と見るのが一般的でしょう。世界情勢に目を向けると中国のバブル崩壊、ロシアのウクライナ侵攻、ドナルドトランプの復活など、混迷を極めています。まして、日本がかつてのバブル景気のような時代を迎えることは、常識的には考えられません。このような状況では、政府や日銀は現状のままの低金利時代を容認せざるをえません。したがって、いま住宅ローンを組む人にとっては、変動金利で借りたほうが結果的にトクだったとなるケースがほとんどなのです。
金利が低いことはいいことなのか？
ここ数年、「店頭金利から○％優遇！」とアピールする銀行が増えました。借りる側からすれば、少しでも下げたい金利を引いてくれるのですから、それは魅力的です。私のところにも、住宅ローンの資料を持って、「ここは○％優遇してくれるんですよ」というお客様は多いです。しかしながら、目先の数字に釣られないように気をつけてください。住宅ローン金利のからくりです。
借入れを申し込んでから融資が実行されるまでのスケジュールで最も重要なのは、審査で承認を得るまでの期間です。審査結果が出るまでには、１ヵ月ほどかかることもあります。残念ながら審査に落ちることもあり得ますので、スケジュールが厳しい場合は、複数の金融機関に申し込んでおくと安心です。また、審査や契約といった節目には必ず面倒な提出書類が必要になります。これらを揃える時間も意外とかかりますので、早めに動きたいところです。早め早めの行動です。
返済方法には、毎月の返済額が一定している元利均等返済と、当初の返済額が多く徐々に滅少していく元金均等返済があります。元利均等返済のほうが一般的ですが、総返済額は元金均等返済のほうが少ないので、当初の家計に余裕があれば検討してみましょう。
借入先としては、公的融資である財形住宅融資や、住宅金融支援機構と民問金融機関が提携する長期固定金利型の「フラット35」のほか、民間融資にも、固定金利が一定期間適用されたあと固定か変動かを選択できる固定期間選択型などの有利な住宅ローンがあります。
